El Derecho a la Ciudad

CASAS EN RENTA ¿beneficio público o privado? 

Segunda y última parte

Salvador García Espinosa

Con respecto a la legislación que impide que las rentas de vivienda en la Ciudad de México aumenten por encima de la inflación, si bien la política instrumentada busca responder al problema real de la falta de asequibilidad de la vivienda, podría terminar agravándolo debido a la falta de un análisis más detallado de sus múltiples implicaciones.

Un efecto negativo sería que se desincentive la adquisición de vivienda como instrumento de inversión. Es sabido que muchos de los desarrollos habitacionales se edificaron y están enfocados a un sector poblacional que busca invertir sus recursos financieros en un bien inmueble que le genera rentas; incluso se promocionan como “la mejor inversión” no “el mejor lugar para vivir”. 

Es previsible que los inversionistas al percibir que no podrán incrementar la renta en términos reales a mediano y largo plazo concluyan que la rentabilidad esperada disminuye. Todo esto puede ocasionar que haya menos proyectos de construcción y, por lo tanto, menor oferta de vivienda terminada y a menor oferta mayor demanda. En otras palabras, se elevarían los precios de la vivienda en compra o renta.

La propuesta no considera la posibilidad de que los incrementos en los pagos de predial o mantenimiento sean mayores a la inflación, lo que haría inviable financieramente mantener un incremento de la renta de acuerdo con el cálculo oficial del índice inflacionario. Este proceso puede derivar, ante la solicitud por parte del dueño de desocupar el inmueble, en un mercado “negro” de rentas o contratos sin sustento legal, algo así como una economía inmobiliaria informal.

Tal vez el aspecto más relevante sea que se ha pasado por alto que los mercados inmobiliarios son cíclicos y dinámicos, situación que hace difícil que un porcentaje de incremento en las rentas se ajuste siempre a la realidad urbana de la ciudad. Por ejemplo, en los casos donde una obra como la construcción de un estadio, oficinas de gobierno, una nueva línea del metro o simplemente la ampliación de una vialidad, producen un incremento en la plusvalía del inmueble habitacional ¿Debería de incrementarse la renta?

Ahora, en últimas fechas se califica como “gentrificación” cualquier proceso de consolidación o transformación urbana. En días pasados, la prensa relataba el caso de un vendedor ambulante de fruta, que logró rentar un local e instalar una frutería en donde por más de 40 años ha ofertado sus productos en la zona de Polanco en la CDMX; pero que ahora recientemente los dueños del inmueble pretendían aumentar la renta en más de un 80% razón por la cual se veía obligado a cerrar su negocio.  

Por injusto que parezca, hay que considerar que las propiedades en esa zona de Polanco tienen un alto valor y, por lo tanto, las rentas elevadas; obligando a que, si una frutería quiere estar en esa zona, los precios de sus productos serán mucho más altos que los de un negocio similar instalado en el sur de la CDMX. Claro está que, si sus clientes están dispuestos a pagar el sobreprecio a cambio de comprar fruta a unos pasos de su vivienda, seguirán comprando y haciendo viable económicamente la permanencia de la frutería en la colonia.

Finalmente, considero que la medida más eficaz para beneficiar a quienes rentan una vivienda es que las políticas de vivienda consideren el suelo, porque tradicionalmente se han tratado como dos procesos distintos y es evidente que el valor del suelo condiciona el tipo de vivienda a edificar. En este sentido, hay una amplia área de oportunidad para que el Gobierno edifique conjuntos habitacionales, bien ubicados, pero destinados a la modalidad de renta.

El incremento de vivienda con bajas rentas sí impactaría positivamente en el mercado inmobiliario impulsando a la baja los montos de las rentas. Además, el Gobierno podría otorgar incentivos para aquellos promotores que construyan vivienda de interés social en la modalidad de renta.