El Derecho a la Ciudad

CASAS EN RENTA ¿beneficio público o privado?

Salvador García Espinosa

El pasado 18 de febrero, la Suprema Corte de Justicia de la Nación declaró constitucional la medida que impide que las rentas de vivienda en la Ciudad de México aumenten por encima de la inflación. En otras palabras, considerando que el índice oficial informado por el Banco de México para el año pasado fue de 3.69%, significaría que, una vivienda que se rentó en $9,000 pesos mensuales durante 2025, en el presente año, solo podrá incrementarse hasta en un máximo de $9,332 pesos mensuales.

Para comprender a cabalidad la trascendencia del resolutivo de la SCJN, hay que recordar que en la CDMX han sido fuertemente cuestionadas en reiteradas ocasiones las plataformas digitales que promocionan la renta temporal de viviendas como Airbnb. De hecho, un primer paso fue la modificación a la Ley de Turismo de la CDMX en 2023, que establece que las viviendas ofertadas en plataformas digitales no pueden rentarse más de 180 noches al año (medio año), con el objetivo de evitar la sustitución de vivienda permanente por hospedaje turístico.

En agosto de 2024, el Congreso de la CDMX modificó el Código Civil para establecer en el artículo 2448 D que, el incremento de la renta nunca será mayor que la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual. Hay que recordar que incluso hubo varias marchas en colonias como Condesa y Polanco contra de lo que se calificó como “gentrificación”. En respuesta a dichas manifestaciones, la Jefa de Gobierno dio a conocer el 16 de julio de 2025 un Bando que calificó como en favor de una ciudad habitable y asequible. 

Ante tales medidas y por considerar la afectación a la propiedad privada y el legítimo derecho de defender su inversión, una de las principales empresas dedicadas a la vivienda temporal en la CDMX interpuso un recurso y demandó la inconstitucionalidad de la medida respecto de la limitación del incremento de la renta al índice inflacionario.

El pronunciamiento de la Suprema Corte, al declarar constitucional la medida que impide que las rentas de vivienda en la Ciudad de México aumenten por encima de la inflación, sin dudas obliga a una reflexión profunda sobre los posibles impactos positivos y negativos. El ministro Hugo Aguilar Ortiz afirmó que se busca asegurar la accesibilidad a la vivienda en arrendamiento y evitar aumentos desproporcionados que generen desplazamiento residencial por la gentrificación, y en consecuencia, “La medida responde a un objetivo de justicia social, pues parte del reconocimiento de que el acceso a la vivienda no puede quedar exclusivamente sujeto a dinámicas de mercado que, en contextos de alta presión inmobiliaria, generan expulsión y profundizan desigualdades urbanas”.

Por su parte, la ministra Lenia Batres Guadarrama sustentó su voto por considerar que el acceso a la vivienda es un derecho humano protegido por la Constitución y que “la fijación establecida en el referido precepto asegura una ganancia justa para los propietarios de vivienda en renta y, al mismo tiempo, protege a quienes viven en inmuebles de alquiler”.

Si bien, las motivaciones pueden ser válidas, la estrategia genera dudas respecto de los beneficios esperados y, en el contexto particular de la CDMX, resulta inevitable recordar los antecedentes sobre el control de rentas instrumentados en 1942 y 2001, conocidos como “rentas congeladas” que, si bien buscaban garantizar una vivienda asequible, propiciaron más efectos negativos que positivos, en la oferta de vivienda, se inhibió la inversión privada y en el mantenimiento de inmuebles, causando un deterioro significativo en miles de inmuebles habitacionales.

Comencemos por analizar un primer aspecto: la escasez de la vivienda en renta. Es una realidad la ausencia de viviendas asequibles, dado que los precios de compra/venta de las viviendas son tan elevados que para muchos jóvenes que recién se incorporan al mercado laboral, resultan inaccesibles. Además, producto de la globalización, han surgido los llamados nómadas digitales, individuos que buscan vivir en un sitio distinto a donde trabajan, para que su ingreso les brinde más beneficios; es el caso de miles de extranjeros que deciden vivir en la CDMX. Datos oficiales indican que, al menos en el primer trimestre 2025, en promedio tres viviendas dejaron de rentarse a residentes cada 48 horas para integrarse al mercado de hospedaje temporal. Si bien, se observa la riqueza cultural en la gastronomía existente, también es cierto que se ha propiciado que las rentas de las viviendas se hayan elevado significativamente.

Por cuestiones de espacio, la próxima semana continuaremos con las posibles implicaciones del resolutivo del a SCJN.